Sổ Đỏ Không Hiện Thị Đường – Phải làm sao?
Thế nào là thửa đất có sổ đỏ không hiện thị đường đi?
Trước và trong thời điểm sốt đất tại Phú Quốc năm 2018, rất nhiều mảnh đất nhỏ mà không hiện thị đường trên sổ được sang tay một cách dễ dàng. Một phần là do sốt đất thời điểm đó rất nóng nên yêu cầu phải nhanh, phần thứ hai là do những quy định về chia lô tách thửa còn nhiều mặt hạn chế. Dẫn đến tình trạng nhiều lô đất không hiện thị đường trên sổ đỏ, hoặc đường thực tế một kiểu trên sổ lại là một kiểu khác, một số mảnh đất không có lối vào…
Chính vì vậy, nhiều thửa đất có sổ đỏ không hiện thị lối đi đã khó khăn trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sang tên chuyển nhượng, cũng như tranh chấp lối đi.
Trong bài viết này, Datphuquoc.com cùng bạn đọc tìm hiểu về những trường hợp không hiện đường trên sổ đỏ hay gặp phải các cách khắc phục tình trạng này. Thông thường sẽ có 2 trường hợp hay gặp đó là:
- Thửa đất có cam kết đường đi chung
- Thửa đất không có cam kết đường đi chung
- Thửa đất có cam kết đường đi chung
Cam kết đường đi chung được hiểu là Văn bản thỏa thuận của các chủ đất xung quanh lối đi đều thống nhất và đồng thuận lối đi hiện tại. Và văn bản này được chứng thực tại các văn phòng công chứng được pháp luật công nhận.
Cam kết của các chủ đất về lối đi chung là một trong những pháp lý an toàn rất cần thiết và quan trọng cho các chủ đất phân lô mà không có đường hiện thị trên sổ đỏ. Cam kết này được luật dân sự năm 2015, điều 254. Quyền về lối đi đã quy định như sau:
“Điều 254. Quyền về lối đi qua
- Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi. Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
- Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”
[Trích dẫn Thư Viện Pháp Luật]
Như vậy, pháp luật công nhận những thỏa thuận của các bên về lối đi chung. Chiều rộng, chiều dài, chiều cao, vị trí…tất cả đều do các bên tự thỏa thuận với nhau, chi phí đền bù cũng tự thỏa thuận, thường hợp chủ sở hữu được chia thành nhiều phần khác nhau thì phải có lối đi cho người bên trong mà không cần đền bù.
Nếu các bên sảy ra tranh chấp thì có cơ quan thẩm quyền xem xét, và được pháp luật bảo hộ cho những bất động sản mà có văn bản cam kết đường đi chung.
- Thửa đất không có cam kết đường đi chung
Những thửa đất mà không có cam kết đường đi chung thì rất bất lợi cho chủ sở hữu. Tuy nhiên, theo khoản 1 của điều 254 luật dân sự 2015 đã quy định “Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên đất của họ…..Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Như vậy, mức đền bù để có lối đi riêng là phải tự thỏa thuận, và không được yêu cầu về vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao theo ý của người có sổ không hiện đường…trên thực tế thì bạn phải mua lại lối đi này. Và rất nhiều chủ đất bán phần lối đi này với giá khá cao.
Trong thực tế chúng ta thường gặp 2 trường hợp đất không có hiện thi đường đi trên sổ đó là:
+ Thửa đất được phân lô có sổ đường riêng: Đây là trường hợp rất hay gặp vì có rất nhiều mảnh đất lớn được nhân ra những khu đất nhỏ, như kiểu phân lô tự phát hoặc có bài bản. Trường hợp này rất dễ để có cam kết đường đi chung của các chủ sở hữu.
+ Thửa đất không có sổ đường riêng: Đây cũng là trường hợp hay gặp do trước đây chủ đất muốn tách nhanh để bán, hoặc đất cây lâu năm mảnh lớn. Nhiều nơi để chừa lối đi chung vào mảnh trong cùng thì các bên đã tự cắt ra một phần đường, tuy nhiên phần này lại không hiện thị trên sổ. Do vậy, diện tích trên sổ đỏ sẽ lớn hơn diện tích thực tế sử dụng. Trong trường hợp nhà nước thu hồi đất thì chủ đất vẫn được hưởng đủ quyền lợi như diện tích trên sổ.
Để tránh những trường hợp về tranh chấp lối đi về sau, các chủ sở hữu thường lập một văn bản thỏa thuận lối đi chung giữa các bên với nhau. Trong văn bản này sẽ ghi đầy đủ các thông tin vị trí, chiều rộng, chiều dài, chiều cao, và vẽ sơ đồ phác thảo cho mảnh đất đấy. Và trong văn bản thường có phần thể hiện rõ mục đích của làm đường là “để lối đi chung, không được phép xây dựng lấn chiếm trên phần diện tích chung này”.
Như vậy, việc thống nhất của các chủ sở hữu về lối đi chung là vô cùng quan trọng, nó không chỉ là lối đi vào trong mảnh đất cuối mà còn giúp tăng giá trị của bất động sản. Và là cơ sở pháp lý quan trọng được pháp luật công nhận, bảo hộ.
Băn khoăn của các chủ sở hữu khác…
Nếu chủ sở hữu bán phần đất hiến đường, thỏa thuận lối đi riêng này cho người khác hoặc cầm cố cho tổ chức tín dụng có được không?
Những văn bản thỏa thuận lối đi riêng đều được lập cam kết tại văn phòng công chứng. Nên khi mua bán sang tên đều không làm được công chứng. Còn các tổ chức tín dụng cũng không cầm cố những giấy tờ này vì rủi ro khi sảy ra kiện tụng và tranh chấp với các bên là điều tất yếu. Nên mọi người rất yên tâm về phần diện tích hiến đường thoải thuận riêng này, và thực tế cũng chưa có trường hợp nào mua bán sổ đường cả.
Phần diện tích đường đi chung có bị thu hẹp lại hay không?
Gần như điều này khó sảy ra vì trên văn bản thỏa thuận của các bên đã ghi rất chi tiết cho phần diện tích này như vị trí ranh giới, chiều dài, chiều rộng chiều cao. Và đã được chứng thực tại văn phòng công chứng, do vậy các cá nhân sẽ không có sử dụng xây dựng, lấn chiếm phần đất này theo những thỏa thuận ban đầu.
Bài viết trên đã một phần nào làm sáng tỏ những trường hợp thửa đất có sổ đỏ không hiện thị đường, và mọi người cũng yên tâm khi văn bản hiến đường, thỏa thuận lối đi riêng được pháp luật công nhận. Hi vọng, bài viết sẽ có ích cho những người đang tìm hiểu hoặc đã có đất ở Phú Quốc mà có tình trạng này. Mọi ý kiến của độc giả vui lòng cho chúng tôi biết theo Hotline 0963.00.3333
