Điều Bạn Chưa Biết về Đất Trồng Cây Lâu Năm ở Phú Quốc?
Khi bạn tìm hiểu một mảnh đất ở Phú Quốc để ở, đầu tư, hay kinh doanh thì thấy trên GCNSDĐ ghi là “Mục đích sử dụng đất: Đất trồng cây lâu năm”. Chắc chắn là bạn sẽ rất ngạc nhiên! Và khi tìm hiểu được nhiều hơn trên thực tế thì bạn sẽ thấy rất nhiều khách sạn, nhà ở, Bugalow ở Phú Quốc được xây dựng trên…đất trồng cây lâu năm.
Vậy, tại sao ở Phú Quốc lại phố biến đấy trồng cây lâu năm đến vậy. Việc xây dựng trên đất nông nghiệp là trái phép thì có bị cưỡng chế hay không? Hãy cũng Datphuquoc.com tìm hiểu mọi điều về đất trồng cây lâu năm tại Phú Quốc nhé.
Bài viết này giúp bạn hiểu rõ về quy định của pháp luật thế nào là đất trồng cây lâu năm? Lý do đất ở Phú Quốc đa phần là đất trồng cây lâu năm? Điều kiện để chuyển đổi đất trồng cây lâu năm ở Phú Quốc như thế nào? Xây dựng nhà trên đất trồng cây lâu năm ở Phú Quốc có được không?
Đất trồng cây lâu năm là gì?
Đất trồng cây lâu năm là đất thuộc nhóm đất nông nghiệp, được phân loại dựa theo căn cứ mục đính sử dụng đất. Được quy định tại khoản 10, Luật đất đai 2013 do Quốc hội ban hành.
Nội dung điều luật về đất trồng cây lâu năm, xin được trích dẫn từ luật đất đai, điều 10 như sau:
“Điều 10. Phân loại đất
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:
- Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
- a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúavà đất trồng cây hàng năm khác;
- b) Đất trồng cây lâu năm;
- c) Đất rừng sản xuất;
- d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
- e) Đất nuôi trồng thủy sản;
- g) Đất làm muối;
- h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;”
Như vậy có thể hiểu Đất trồng cây lâu năm: Là đất chuyên trồng các loại cây công nghiệp, cây ăn quả, cây lâu năm khác kể cả trong và ngoài khu dân cư, có thời gian sinh trưởng trên một năm mới được thu hoạch sản phẩm và đất vườn ươm cây giống nông nghiệp lâu năm.
Lý do đất ở Phú Quốc đa phần là đất trồng cây lâu năm?
Phú Quốc trước đây là một huyện đảo có rất dân sinh sống. Theo thống kê năm 2015 thì toàn đảo chỉ có khoảng 100.000 người. Vào hòn đảo này là một khu rừng nguyên sinh lớn, xen kẽ là những rừng phòng hộ. Người dân sinh sống chủ yếu là nghề chài lưới, nên đa phần là đất ở đây chưa được cấp giấy chứng nhận, hoặc chưa có sơ đồ 14,15, mà chỉ là đất nguồn gốc khai khẩn có sự chứng nhận của trưởng ấp, xã, thôn.
Khi đi cấp sổ lần đầu thì cơ quan chính quyền sẽ cấp đất theo hiện trạng của mảnh đất đó: Đối với mảnh đất trồng cây lâu năm và cây ăn trái trên 1 năm sẽ được cấp sổ là đất lâu năm; Đối với mảnh đất trồng rừng tràm, cây lấy gỗ, phòng hộ thì sẽ được chứng nhận là đất rừng; Nếu mảnh đất của chúng ta có một phần là nhà ở thì sẽ được cấp đất ở, cùng với đất rừng hoặc đất cây lâu năm. Chính vì vậy, chúng ta thường thấy một số mảnh đất mặc dù trong quy hoạch là đất nông nghiệp nhưng lại có GCN có phần đất ở.
Điều kiện để chuyển đổi đất trồng cây lâu năm ở Phú Quốc như thế nào?
Đất trồng cây lâu năm, và các loại đất nông nghiêp khác muốn chuyển đổi lên đất ở (Phi nông nghiệp) tại Phú Quốc cũng như các địa phương khác trên cả nước đều có thể thực hiện được. Và điều này phụ thuộc vào 2 yếu tố là : Quy hoạch vị trí đất đó; kế hoạch sử dụng đất của địa phương đó.
Theo quy định mới nhất của Thành ủy Phú Quốc diện tích chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở của hộ Gia đình và cá nhân: Đối với đất ở tại nông thôn mỗi hộ gia đình không quá 400m2; đối với đất ở tại đô thị mỗi hộ gia đình không quá 300m2.
Đây cũng là một trong những yếu tố làm cho giá đất cây lâu năm tại Phú Quốc lại có mức khá cao. Khác với đất lâu năm tại địa phương khác trên cả nước thì giá đất thường thấp hơn nhiều so với đất ở.
Xây dựng nhà trên đất trồng cây lâu năm ở Phú Quốc có được không?
Theo luật đất đai 2013 thì đất lâu năm không có chức năng để ở, mà để trồng các loại cây lâu năm. Vì thế, việc xây dựng nhà trên đất nông nghiệp là không đúng quy định của pháp luật.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 6 và Khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất nông nghiệp có nghĩa vụ phải sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đúng mục đích sử dụng đất, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Thực tế ở Phú Quốc lại rất khác, người dân bản địa đã xây dựng nhà trên đất nông nghiệp phổ biến từ rất lâu. Nó có thể là do chính sách “luật bất thành văn” (không có văn bản) để thu hút nhiều người dân đến đây để sinh sống, lập nghiệp và giữ gìn biển đảo. Như chúng ta cũng đã biết, khoảng cách từ gần nhất đến đất liền Phú Quốc – Hà Tiên là 45Km, trong khi đi đó khoảng cách đến Campuchia thì chỉ khoảng 5km.
Với cơ chế đặc thù riêng, Phú Quốc đã có thời gian dừng việc chia lô tách thửa và chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ ngày 15/5/2018. Sau đó hơn 3 năm, Tháng 9/2021 thì mới có văn bản cho tách thửa và chuyển đổi mục đích trở lại. Chắc ai cũng sẽ đặt câu hỏi, trong một khoảng thời gian dài như vậy thì việc xây dựng nhà cửa, định cư của người dân sẽ như thế nào?
Trong 3 năm này, chúng ta quan sát trên ảnh sẽ thấy sự thay đổi chóng mặt, gia tăng dân số, nhà ở tại Xã Gành Dầu, Phú Quốc
Việc xây dựng nhà trên đất cây trồng lâu năm là rộng rãi ở đây, nên dù không có văn bản nào cho phép điều này, tuy nhiên mọi người cũng chấp nhận nó. Nhờ thế, một số mảnh đất trồng cây lâu năm ở vị trí trung tâm, không dính quy hoạch sẽ có giá vài chục tỷ/công (1 công = 1000m2) tương đương với vài chục triệu/m2. Ví dụ một mảnh đất có sổ trong hẻm Trần Hưng Đạo, trên núi cao, view được biển, gần Café chuồn chuồn thì có giá 25tr/m2.
Phú Quốc là một vùng đất được sự ưu ái của thiên nhiên, khí hậu, thời tiết, trù phú với nhiều bãi biển đẹp. Năm 2022, Phú Quốc là đại diện của Việt Nam được vinh danh thuộc top 25 hòn đảo đẹp nhất hành tinh do tạp chí Travel+Leisure bình chọn. Du lịch ở Phú Quốc thu hút được rất nhiều các dòng khách các châu lục đổ về, các thương hiệu khách sạn du lịch quốc tế đổ bộ. Chính vì thế, việc có nhiều người di dân từ đất liền ra đảo là tất yếu, và việc xây dựng nhà ở sẽ trở nên ồ ạt như những năm gần đây. Hi vọng, Người dân Phú Quốc sẽ có những cơ chế và chính sách đặt thù riêng cho các dự án dân cư quy mô nhỏ để giúp giảm thiểu các khu dân cư tự phát, xây dựng tràn lan, thiếu quy hoạch. Để người dân mọi đối tượng thu nhập đều có một cuộc sống chất lượng hơn.
