Bảng giá đất hàng năm có phải là Giá Đất Đền Bù không?
Bảng giá đất hàng năm có phải là giá đất đền bù khi nhà nước thu hồi để triển khai dự án hay không? Đây cũng là câu hỏi rất nhiều người quan tâm và lo lắng khi thửa đất của họ nằm vào dự án được quy hoạch. Bài viết này Datphuquoc.com sẽ cùng tìm hiểu về mục đích của Bảng giá đất hàng năm, cơ sở giá đền bù cho dự án nhé.
Bảng giá đất hàng năm là gì?
Theo quy định tại Điều 114 Luật đất đai năm 2013, Bảng giá đất được ủy ban nhân dân tỉnh xây dựng và tình hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Được công bố công khai cho dân chúng vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Được xây dựng định kỳ 05 năm một lần, tại Phú Quốc – Kiên Giang kỳ gần đây nhất là 2020-2024.
Dó đó, Bảng giá đất là bảng mức giá cho các loại đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công bố hàng năm dựa trên phương pháp xác định giá đất và khung giá đất của Chính Phủ.
Để biết thêm chi tiết về bảng giá đất của Kiên Giang Số 03/2020/QĐ-UBND ngày 13 tháng 01 năm 2020 tại đây:
https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Quyet-dinh-03-2020-QD-UBND-quy-dinh-Bang-gia-dat-tinh-Kien-Giang-giai-doan-2020-2024-433643.aspx
Phạm vi áp dụng bảng giá đất này:
Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp quy định tại Khoản 2, Điều 114 Luật Đất đai 2013 như sau:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.
b) Tính thuế sử dụng đất.
c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.
e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Giá đất ban hành tại Quy định này không áp dụng đối với trường hợp người có quyền sử dụng đất tự thỏa thuận về giá đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Như vậy, giá đất đền bù không phải là Bảng giá đất hàng năm có Ubnd Tỉnh Kiên Giang ban hành. Vậy giá đền bù được tính như thế nào?
Giá đền bù là gì
Mức giá đền bù là giá trị bằng tiền hoặc bằng đất được quy đổi để đền bù cho người có đất bị thu hồi. Đương nhiên là thửa đất đó phải có đủ điều kiện để được bồi thường theo quy định tại Điều 75 Luật Đất Đai. Có 2 trường hợp là nhà nước thu hồi và doanh nghiệp thu hồi.
Cách tính giá đất khi được đền bù Nhà nước thu hồi: Nguyên tắc bồi thường sẽ theo quy định của Luật đất đại 2013, tại điều 74
– Việc bồi thường về đất sẽ được thực hiện bằng việc là giao đất mà có cùng mục đích sử dụng với các loại đất thu hồi, nếu như mà không có đất để bồi thường thì sẽ được bồi thường bằng tiền mặt theo giá đất cụ thể của loại đất bị thu hồi do chính Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định tại thời điểm mà quyết định thu hồi đất.
Như vậy, có 2 phương án để nhận đền bù là Bằng Tiền hoặc Bằng Đất. Nếu không có đất phải đền bù bằng tiền thì bạn cũng thắc mắc là tiền được tính đền bù như thế nào?
Căn cứ điểm đ khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đai 2013, khoản 5 Điều 4 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP và khoản 4 Điều 3 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP, giá đất sẽ được UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi đất, xác định bằng phương pháp là hệ số điều chỉnh giá đất đất theo công thức:
Giá trị của thửa đất mà cần định giá = Giá đất ở trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh của giá đất (hệ số K)
Bảng giá đất hàng năm được thông báo vào 01-01 năm đầu tiên của kỳ công bố, hệ số K sẽ được ban bồi thường dó UBND tỉnh quyết định.
Trường hợp giá đền bù do doanh nghiệp làm dự án thương mại: Doanh nghiệp tự thỏa thuận với chủ sở hữu trên cơ sở hài hòa lợi ích của các bên.
Giá thực tế đền bù một số khu vực tại Phú Quốc
Qua 2 phần trên, chúng ta có thể thấy Bảng Giá Đất Hàng Năm không phải là giá đền bù đất, mà là cơ sở để tính đền bù đất theo hệ số K. Ví dụ một số trường hợp ở Phú Quốc
Ví dụ 1: Dự án Khu dân cư và du lịch thành phố con đường Tơ Lụa ( The Silk Path City) tại khu phố 9, thị trấn Dương Đông Huyện Phú Quốc (nay là phường Dương Đông, thành phố Phú Quốc).
Mức đền bù chính thức của chủ đầu tư dự án trên ( Công ty TNHH An Viên) cho vị trí 1 – mặt đường Trần Phú là 41.067.000 vnđ/m2; Đối chiếu với mức giá đất cũng tại mặt đường Trần Phú cùng vị trì này là 10.000.000 vnđ/m2; Suy ra, mức giá đền bù của công ty An Viên gấp 4 lần mức giá của Bảng giá đất hàng năm.
Ví dụ 2: Khu nghỉ dưỡng Novotel Phú Quốc có quy mô 2,52ha, nằm tại khu phố 7, đường Trần Hưng Đạo, Phường Dương Đông, thành phố Phú Quốc. Dự án đã có mốc ranh, tuy nhiên những Resort trong khu vực này đang được rao bán với mức từ 72-450 tỷ, và có nhiều người sẵn sàng xuống tiền nếu có mức giá hợp lý. Nếu so với mức giá khung bảng giá đất hàng năm và hệ số K thì chắc hẳn sẽ khố định lượng được thực tế như thế nào, mức giá giao dịch cũng là cơ sở để tính hệ số K
Ví dụ 3: Dự án Cây Thông Ngoài của cty cổ phần tập đoàn Động Tâm: Dự án cũng đã có ranh, giá cả đền bù chưa được công bố nhưng khi trùm dự án lên khu vực này thì giá trị giao dịch của bất động sản sẽ thấp hơn nhiều so với lúc trước. Một từ mà mọi người vẫn hay nói đó là “bị dìm giá”
Qua những điều trên thì chúng ta có thể thấy, nếu bạn mua bán và giao dịch ở những nơi có dự án hay không thì không quá quan trọng và quyết định. Yếu tố quan trọng nhất là Giá trị sử dụng hiện tại của bất động sản đó, đường Trần Hưng Đạo có mức giá rất cao vì không phải nhà đầu tư mua để đầu cơ mà là để khai thác vận hành khách sạn. Những khu vực xa trung tâm, ít dân cư thì khi có dự án trùm lên sẽ làm thanh khoản khó, giảm giá chuyển nhượng đi nhiều lần, điều là hoàn toàn hợp lý do tính sử dụng ở khu vực này thấp.
