Có nhiều điều mà chúng ta vẫn đang lầm tưởng tại đất Cửa Lấp Suối Mây. Tại sao mà đất ở khu vực này lại có giá rất mềm? quy hoạch khu này ra làm sao? liệu sân bay có mở rộng về phía này không? Là những băn khoăn của rất nhiều người khi tìm hiểu đầu tư mua đất ở đây.
Ekip của chúng tôi datphuquoc.com là những người đã có nhiều năm kinh nghiệm ở đất Phú Quốc sẽ cùng chia sẻ những hiểu biết của mình về đất khu vực này. Hi vọng bài viết sẽ lại tài liệu tham khảo hữu ích cho bạn
Nếu xem trên bản đồ kế hoạch sử dụng đất 2030, Phần đất của Cửa Lấp Suối Mây được chia thành 2 phân khu có quy hoạch khác nhau. Phần phía núi được quy hoạch ONT, ODT là đất ở; Phần phía sân bay được quy hoạch là đất DKV. Vậy đâu là phân khu tiềm năng đầu tư hơn?
Với quy hoạch là ONT, ODT đều là quy hoạch khu dân cư, chính vì vậy mà phần bên phía núi sẽ được chuyển đổi lên mục đích là để ở. Tỷ lệ % chuyển đổi phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
Với quy hoạch là DKV bạn hãy xem ở phần dưới đây.
Vị trí của Cửa Lấp Suối Mây có quá nhiều lợi thế: Rất gần biển từ đây tới biển Trần Hưng Đạo chỉ tầm 1-3km; Ngay cạnh sân bay thuận tiện cho việc di chuyển; Nằm ở giữa Dương Đông, An Thới, Hàm Ninh, Bãi Trường…
Giá cả khu vực này đang ở mức như thế nào? Một mảnh đất ở phía núi (Được quy hoạch ONT) có diện tích 248m2 có mức đơn giá là 15tr/m2. Một mảnh đất về phía sân bay (Quy hoạch DKV) có diện tích là 120m2 với mức đơn giá 6,5tr/m2.
Nếu so sánh giá với khu vực Cây Thông Trong, Cây Thông Ngoài, Khu Vực Bến Tràm thì rẻ hơn rất nhiều. Ví dụ: Một mảnh đất ở tuyến tránh có diện tích 100m2 đang giao dịch là 18tr/m2.
Xét về vị trí, tiềm năng phát triển, dân cư hiện hữu thì đất ở Cửa Lấp Suối Mây so với các khu vực kể trên thì đang là một tiềm năng lớn về đầu tư sinh lời. Vậy tại sao lại có mức giá như thế này?
Đây là câu hỏi mà chắc chắc ai cũng có thắc mắc khi lướt qua xem đất ở đây với các khu vực khác như Cây Thông Trong, Cây Thông Ngoài, Bến Tràm…cùng Datphuquoc.com tìm hiểu nguyên nhân nhé. Có ba nguyên nhân chính:
Phần đất gần sân bay được quy hoạch là DKV. DKV được hiểu theo quy hoạch 468 là đất cảnh quan cây xanh; Theo quy hoạch 633 Khu Vui chơi giải trí, hay là quỹ đất dự trữ theo cách nhìn của nhiều môi giới và đầu tư bất động sản, chưa có quy hoạch cụ thể và sẽ được thay đổi quy hoạch dựa vào những biến động nhất định ở khu vực đó. Khu vực này được phân chia nhiều mảnh nhỏ và có nhiều dân cư sinh sống. Dạng quy hoạch DKV thì kén khách hơn, thường là những người muốn xây dựng để ở với những mảnh nhỏ giá trị thấp, dễ dàng sở hữu. Hoặc là những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, chấp nhận mạo hiểm, am hiểu về đất mới mua được
Do là đất núi nên trước đây phần đất này đều bán theo công. Từ 2018 đất Phú Quốc tạm dừng tách thửa cho đến 2021 nên cho đến nay không có nhiều mảnh đất được chia cắt nhỏ. Diện tích lớn nên khi tính tổng giá sẽ có giá trị cao, nhiều khách mua ở hoặc nhà đầu tư không tham gia được. Ví dụ như một mảnh đất được xây thành biệt thự có bể bơi khu vực này đang chào bán là 5,5 tỷ cho diện tích 520m2. Nếu chia ra đơn giá thì chỉ 10tr/m2 là thấy rẻ, nhưng với tầm tài chính trên 5 tỷ thì sẽ kén khách mua hơn.
Không thể phủ nhận sự thuận tiện trong kết nối của khu vực Cửa Lấp Suối Mây, Gần biển, gần sân bay, dân cư hiện hữu, kết nối với An Thới, Dương Đông, Hàm Ninh…nên trục đường này là thu hút được nhiều người quan tâm. Tuy nhiên, các nhà đầu tư thường chọn phía núi, phía sân bay thì được nhiều người đồn đoán là mở rộng sân bay.
Nếu là dự án sân bay mở rộng thì chúng ta cần phải xem xét tính khả thi của điều này hay không?
Trước đây có nhiều người đã được lan truyền một bản quy hoạch ( chưa được xác thực) phần đất phía Sân bay được quy hoạch là “Dự phòng sân bay mở rộng”. Đây không phải là bản quy hoạch chính thức nên cũng có thể là do một số đối tượng “dìm giá” khu vực này.
Năm 2010, Phú Quốc có kế hoạch triển khai xây dựng sân bay mới, chuyển từ Dương Đông sang Dương Tơ. Đến năm 2012 sân bay mới được khánh thành và đi vào hoạt động. Đến năm 2015 thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích là 847,8 ha.
Trong bản quy hoạch năm 2010, quyết định 633, Theo ranh dự án thì diện tích đo đạt trên file Cad cũng đạt diện tích tầm 894,2ha – 900 ha. Ranh của dự án với khu vực khác được phân cách bởi dòng Suối Tranh. Suối Tranh còn có công năng để thoát nước cho sân bay khi có mưa lớn.
Cảng hàng không quốc tế Phú Quốc đang có diện tích lớn hơn cả sân bay Tân Sân Nhất (diện tích 850ha) đây là sân bay lớn nhất Việt Nam đang hoạt động, công suất lớn nhất là đón 38 triệu khách/năm và Sân bay Nội Bài (548ha đất hàng không dân dụng và 204ha đất quân sự). Như vậy, có thể thấy trong một tương lai rất xa thì sân bay Phú Quốc mới có thể sử dụng được hết công năng của sân bay, chưa kể là diện tích của toàn đảo chỉ có 600km2 và dân số hiện tại là 200.000 dân. Nên việc mở rộng sân bay thì vài chục năm tới là chưa cần thiết.